FB
line
twitter
列印
房地產也可以用C/P值來衡量
一般人用C/P值檢驗3C科技商品的「購買滿足點」，房地產也可以用C/P值來檢驗。在汽車或3C電子商品領域裡，常常可以聽到「C/P值」這個說法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價格的比值，也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比，還有人說C/P值是CPI，成本績效指標/Cost Performance Index)。
但是，在台灣被民眾簡單的解釋就是「你花錢買的東西，你感覺值不值得」。舉個例子，如果花10元買了1奶茶，但喝完後，你覺得這杯奶茶好喝，有20元的價值，那麼，代表這杯奶茶C/P值很高，但是，如果喝完後，覺得難喝，連10元價值也沒有，那就代表這杯奶茶的C/P值不高。
C/P值取決於你自己的認知，也可以參考大家的觀點，整體來說：
(1)C/P >1，表示商品在你心目中的價值，遠高於物品的售價，也就是「物超所值」。
(2)C/P <1，表示這個商品售價高於它的價值，不值得購買。
(3)C/P =1，代表這個商品價值與價格剛好符合。
不過，依實務經驗，合理的C/P值一般都要求在1.33以上。
C/P值一般都用在討論3C科技產品的消費價值，房地產也可以用這樣的衡量方式來看「價值」嗎？以下我們拿淡水地區位於登輝大道、新市一路口的「伊東市」建案為例，繼續討論。
這件個案位於淡水登輝大道、新市一路，掌控進入淡海新市鎮門戶的位置，基地面積2110坪，都市使用分區為住五用地，建築本體規劃為4棟地上15層、地下3層的建築。
首先，個案基地的都市使用分區為住五用地，依建築法規定的建蔽率為35％，容積率為320％，表示2110坪的土地，能夠拿來蓋房子的面積有738.5坪(2110坪×35％＝738.5坪)，其餘1371.5坪(2110坪-738.5坪＝1371.5坪)基地面積，當然就成為住宅活動空間，這樣的基地環境，空間就應該會感覺很舒服。
拿位於登輝大道、新市一路口的「伊東市」建案討論
「住五」土地的容積率是320％，表示在2110坪基地上，總共可以蓋6752坪房子的樓地板面積(法規上是1坪土地可以興建3.2坪房子，所以2110坪×320％＝6752坪)，不過，所有建商都會加上地下室停車位、陽台、露台、雨批、雨遮等面積，所以，一般來說，通常容積率使用都會被擴大1.5倍。
因此，實際上2110坪住五的住宅區土地，可興建的房屋樓地板面積，粗估可以達到約10128坪左右(6752坪×1.5＝10128坪)，等於是1坪土地可以蓋4.8坪的房子(10128坪÷2110坪＝4.8坪)。
掌握這些數據後，就可以算算看不動產C/P值的高低。根據市場調查，目前這塊基地區域土地市場價格每坪30萬元，平均每坪造價10萬元。以這件個案來看，1坪土地可以蓋4.8坪房子，那麼，每1坪房屋分攤的土地成本就有6.25萬元(30萬元÷4.8坪＝6.25萬元)，加上每坪需要10萬元的建築成本，「伊東市」的土地＋建築成本已經是16.25萬元(6.25萬元+10萬元＝16.25萬元)。
除了這個「硬成本」之外，一件個案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項，此外，開發個案還有營建管理成本，在銷售的時候，代銷公司的銷售費也要付，這部分成本，用最保守的數字計算，平均要再加1成，這樣一來，整體建築造價已經達17.87萬元(16.25萬元×110％＝17.88萬元)。
這樣的「總成本」還不包括建設公司的辦公設備與員工薪資支出，以及，萬一在興建過程中，不幸發生天然或人為災害造成損失。
到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經達到1坪約17.88萬元。知道成本後，現在來討論建商想要賺多少錢？一般「房地產個案總是會抓3成利潤」。
以C/P值來看，用低於成本價格買進的優質產品，C/P值當然很高
電子產業平均1年約10％毛利率來看，營建業1件個案就有3成利潤，看起來很不錯，但是，房地產一個案子從開始買地、規劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，平均每年利潤也不過是10％而已，而這10％利潤，還必須是工程順利進行才有辦法賺得到。
以這件個案為例，興建成本已達17.88萬元，加上正常3成利潤，推出銷售價格應該是每坪23.23萬元(17.88萬元×1.3＝23.24萬元，這個時候，一般建商都會直接開價每坪25萬元銷售)。這個時候，你看看建商的銷售開價，就知道划不划算了！根據了解，這件個案的平均售價約在每坪18~19萬元左右。等於是你用這樣的價格，買到價值25萬元的商品，折扣是72~76折，這樣的交易當然划算。
以C/P值來看，用低於成本價格買進的優質產品，C/P值當然很高，用成本與市價銷售角度來看，這件的C/P值是大於1的。
可是，從成本計算，這件個案售價應該要訂在25萬元，建商才有合理利潤，現在實際銷售價格卻只有18~19萬元，難道建商在做慈善事業？其實不然，根據調查，這塊基地是建商前幾年買下來的，土地持有成本稍低，才能以較低的價格銷售！
淡水平均價走到18~20萬元之間
從成本結構與銷售價格來看，這件個案具有增值潛力的，套句股票的說法「可以算是潛力股」，因為從「將本求利」的角度去考量，這件個案每坪售價應該要賣25萬元，但是卻只賣18~19萬元。
換到用股票市場的角度來解釋，是1檔個股，目前股價是25元，但是，卻辦理個18元的現金增資案，等於是參加現金增資的投資者，馬上就有7元價差的獲利，而這個7元的獲利幅度則有38％之多。參加18元現金增資的投資者唯一要擔心的是，股價會不會下跌？這樣的疑慮回到這件個案身上，等於是「用每坪18萬元買的房子，房價會不會跌？」
看看目前房價已經被炒高的林口、三峽這些區域，很多個案的價格已經登上了20萬元，要知道，3、4年前，區域個案的價格都還在每坪10萬邊緣。反過來看看淡水，3、4年前淡水預售不動產平均價約在每坪16萬元，如今平均價走到18~20萬元之間，依舊在穩健的持續成長中，後續房價上漲的機會，當然就應該繼續期待。(本文撰寫於2010年1月22日)
